Rescisão contratual C/C reintegração de posse e benfeitorias

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E BENFEITORIAS. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração da violação dos dispositivos federais invocados e pela incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito a resolução de promessa de compra e venda, reintegração de posse, perda de benfeitorias não autorizadas e indenizações correlatas.

3. O Juízo de primeiro grau declarou resolvido o contrato, determinou a reintegração da autora na posse mediante devolução de 75% dos valores pagos, condenou a ré à indenização pela fruição do imóvel e fixou honorários em 10%.

4. A Corte de origem manteve a sentença, reconheceu a validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias à luz da Súmula n. 335 do STJ, afastou a justiça gratuita quanto à requerida e majorou os honorários para 12%; embargos de declaração rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se ocorreu violação do art. 1.022 do CPC por omissão quanto à boa-fé da posse, indenização e retenção, enriquecimento sem causa e regime das benfeitorias; (ii) saber se houve violação dos arts. 1.196 e 1.201 do CC ao afastar o regime da posse legítima e de boa-fé; (iii) saber se houve violação do art. 1.219 do CC ao negar indenização e retenção por benfeitorias úteis e necessárias; (iv) saber se houve violação do art. 1.220 do CC ao não reconhecer indenização por benfeitorias necessárias mesmo em posse de má-fé; (v) saber se houve violação do art. 884 do CC por enriquecimento sem causa; e (vi) saber se houve violação do art. 34 da Lei n. 6.766/1979 por não indenizar benfeitorias em rescisão de promessa de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não ocorreu a ofensa ao art. 1.022 do CPC, porque o acórdão enfrentou a questão central sobre benfeitorias e direito de retenção, afirmando a existência e validade de cláusula expressa de renúncia e a ausência de autorização para obras, afastando vícios de omissão, obscuridade ou contradição.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias em contratos de locação, nos termos da Súmula n. 335 do STJ.

8. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ porque a pretensão recursal exige interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório sobre autorização das obras e incidência concreta da cláusula de renúncia.

9. Incide, por analogia, a Súmula n. 284 do STF porque a alegação de violação do art. 884 do CC foi deduzida de forma genérica e sem impugnação específica dos fundamentos do acórdão sobre a cláusula de renúncia e a ausência de autorização.

10. Incidem as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF porque a tese fundada no art. 34 da Lei n. 6.766/1979 não foi objeto de debate e decisão no acórdão recorrido, a despeito dos embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não ocorreu a ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido apreciou fundamentadamente a controvérsia e afastou vícios de omissão, obscuridade ou contradição. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência dominante desta Corte quanto à validade de cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias, nos termos da Súmula n. 335 do STJ. 3. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando o exame das razões recursais demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conteúdo fático-probatório. 4. Incide a Súmula n. 284 do STF, por analogia, quando a alegação de violação do art. 884 do CC é genérica e sem impugnação específica dos fundamentos do acórdão recorrido. 5. Incidem as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF quando a questão federal invocada não foi apreciada pela instância de origem, a despeito dos embargos de declaração."

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 1.022, 1.029, § 1º, e 85, § 11; CC, arts. 1.196, 1.201, 1.219, 1.220 e 884; Lei n. 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 335; STF, Súmulas n. 282 e 284; STJ, Agravo em recurso especial n. 2.519.375/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/10/2025.