Rescisão contratual: compromisso de compra e venda

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE FRUIÇÃO EM TERRENO NÃO EDIFICADO. LEI 13.786/2018. INDENIZAÇÃO INDEVIDA.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote, para afastar a incidência de taxa de fruição.

2. Fato relevante. O Tribunal de origem determinou a devolução das parcelas com retenções e incidência de taxa de fruição de 0,5% ao mês, independentemente de edificação, bastando a transmissão da posse.

3. As decisões anteriores. A decisão monocrática observou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e afastou a taxa de fruição pela inexistência de edificação e de uso efetivo do imóvel.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se é devida a taxa de fruição na rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, independentemente da ocupação efetiva e apenas com base na transmissão da posse.

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a taxa de fruição pode incidir cumulativamente com multa compensatória contratual; e (ii) saber se o regime do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, afasta a distinção entre lote edificado e não edificado e se se aplica ao contrato conforme a data de sua celebração.

III. Razões de decidir

6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça considera indevida a cobrança de taxa de fruição na rescisão de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, por inexistir proveito econômico efetivo de moradia pelo adquirente e prejuízo financeiro direto à vendedora decorrente de impossibilidade de uso do bem.

7. A Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A da Lei nº 6.766/1979) não se aplica a contratos celebrados anteriormente à sua vigência, prevalecendo o princípio tempus regit actum; para contratos celebrados sob sua égide, o regime especial deve observar o equilíbrio contratual previsto no Código de Defesa do Consumidor.

8. O acórdão estadual que impõe taxa de fruição independentemente de edificação e de uso efetivo diverge da orientação do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo Agravo interno improvido.