Loteamento fechado: despesas de administração, manutenção e conservação de áreas comuns

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO, MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA. CESSÃO DE DIREITOS À ASSOCIAÇÃO EM 1992. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ART. 1.022 DO CPC/2015. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL AFASTADO.

1. Inexiste violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem enfrenta, de modo suficiente e coerente, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, apreciando a natureza contratual da cobrança, a publicidade registral e a cessão da administração do loteamento à associação.

2. Pelas premissas do acórdão recorrido, a cobrança não decorre de "taxa associativa", mas de obrigação contratual expressa, prevista no contrato-padrão do loteamento (cláusula 17) registrado na matrícula do imóvel e na posterior cessão, em 1992, aos cuidados da associação, o que vincula adquirentes e sucessores pela publicidade dos registros públicos. Inaplicável, portanto, a tese do Tema 882/STJ, restrita a contribuições meramente associativas sem anuência.

3. A pretensão recursal demanda a reinterpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório (publicidade registral, extensão dos serviços, dinâmica histórica de pagamentos), providências vedadas em recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. O mesmo óbice impede o conhecimento pela alínea "c", afastando-se o alegado dissídio.

4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, improvido.