Contrato de compra e venda: cláusula condicionando pagamento final ao cancelamento de averbações judiciais

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA CONDICIONANDO PAGAMENTO FINAL AO CANCELAMENTO DE AVERBAÇÕES JUDICIAIS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial por exigir interpretação de cláusulas contratuais e reexame de provas, e por ausência de demonstração de ofensa aos arts. 122, 171 e 422 da Lei n. 10.406/2002.

2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de venda e compra cumulada com reintegração de posse e pedido de indenização por danos morais e materiais, na qual se discutiu a validade de cláusula que condiciona o pagamento da última parcela ao cancelamento de averbações judiciais nas matrículas dos imóveis.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, reconheceu a validade da cláusula e fixou honorários advocatícios.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença em apelação, concluindo que a cláusula não é meramente potestativa, inexistindo vício de consentimento e afronta à boa-fé objetiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se é inaplicável a Súmula n. 5 do STJ; (ii) saber se é indevida a incidência da Súmula n. 7 do STJ; (iii) saber se há contrariedade ao art. 122 da Lei n. 10.406/2002; (iv) saber se há contrariedade ao art. 171, II, da Lei n. 10.406/2002 por vício de consentimento; (v) saber se há violação ao art. 422 da Lei n. 10.406/2002 pela cláusula impugnada; e (vi) saber se deve ser observado o princípio da colegialidade com submissão ao órgão colegiado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 5 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação de cláusula contratual.

7. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a revisão do acórdão recorrido exigiria reexame do conjunto fático-probatório.

8. O acórdão de origem afastou vício de consentimento e violação à boa-fé ao afirmar que a condição depende de decisão judicial externa e incerta, premissas fáticas insuscetíveis de revisão na via especial.

9. O pedido de submissão ao colegiado não afasta os fundamentos da decisão monocrática, alinhados à jurisprudência desta Corte quanto aos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. É inviável, em recurso especial, a revisão de acórdão que demanda interpretação de cláusulas contratuais, ante a Súmula n. 5 do STJ. 2. É inviável o revolvimento de matéria fático-probatória para infirmar premissas do acórdão recorrido, ante a Súmula n. 7 do STJ. 3. Afastadas, na origem, a natureza potestativa da condição, o vício de consentimento e a violação à boa-fé objetiva, não cabe reexame na via especial. 4. O princípio da colegialidade não afasta decisão monocrática fundada em óbices sumulares aplicáveis."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 10.406/2002, arts. 122, 171, 422.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7.