Rescisão contratual e multipropriedade: retenção de 50% em patrimônio de afetação

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E MULTIPROPRIEDADE. RETENÇÃO DE 50% EM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. OMISSÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, mantida a validade da cláusula penal de 50%, a restituição em parcela única e a responsabilidade pela taxa após a liminar.

2. A controvérsia versa sobre ação declaratória de rescisão contratual c/c danos materiais, relativa à compra e venda em regime de multipropriedade, com pedido de resilição e restituição dos valores pagos com abatimentos de penalidades e corretagem.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou resilido o contrato, condenou à restituição com correção pelo IGP-M desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, autorizou a retenção de 50% a título de cláusula penal e a comissão de corretagem e fixou honorários sucumbenciais recíprocos.

4. A Corte de origem deu parcial provimento para autorizar a retenção da fruição até a liminar, reconhecer a responsabilidade da vendedora pela taxa a partir da liminar, manter a cláusula penal de 50% sob patrimônio de afetação e a restituição em parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC por omissão específica sobre extinção do patrimônio de afetação após o habite-se e falta de fundamentação para manter a penalidade de 50%; e (ii) saber se, em contratos submetidos ao patrimônio de afetação, após o habite-se, é possível reduzir a cláusula penal de 50% para 25%, aplicar o art. 413 do CC e afastar a restituição em parcela única à luz do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há violação do art. 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou de forma clara e objetiva os pontos essenciais da controvérsia, registrando que, à época da contratação, havia patrimônio de afetação e correta a manutenção da cláusula penal.

7. O entendimento da Corte de origem, que valida a cláusula penal de 50% em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, com restituição em parcela única, está em consonância com o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964.

8. A expedição do habite-se não extingue, por si, o patrimônio de afetação, exigindo o preenchimento dos requisitos cumulativos do art. 31-E da Lei n. 4.591/1964, inclusive a quitação integral perante a instituição financiadora.

9. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte.

V. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: é válida a cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos celebrados sob patrimônio de afetação na vigência da Lei n. 13.786/2018, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964;

2. Não cabe reduzir a penalidade pelo art. 413 do CC quando subsiste o regime especial do patrimônio de afetação, incidindo a Súmula n. 83 do STJ. 3 A extinção do patrimônio de afetação exige o cumprimento cumulativo dos requisitos do art. 31-E da Lei n. 4.591/1964, não bastando o habite-se."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-E, 67-A, II, §§ 5º e 6º; CPC, arts. 489, 1.022, 85, §§ 2º e 11; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 543; STJ, REsp n. 2.166.999/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/3/2025; STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.925.562/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgados em 17/3/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.152.327/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, REsp n. 2.187.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026; STJ, REsp n. 2.167.142/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.209.151/SP, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 30/3/2026.