Associação de moradores/administradora de loteamento

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES/ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA (ART. 1.022 DO CPC). CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTENTE. STF. TEMA 492. LEI 13.465/2017. ART. 36-A, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 6.766/1979. AUSÊNCIA DE ADESÃO EXPRESSA OU DE REGISTRO DO ATO CONSTITUTIVO APÓS A LEI 13.465/2017. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO, NÃO ASSINADO PELOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA 20, § 2º: TAXA SEMESTRAL FIXA (5 ORTNs) - INSUFICIÊNCIA PARA CONSTITUIR OBRIGAÇÃO DE RATEIO. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PARADIGMAS DISTINTOS E, EM PARTE, ANTERIORES AO TEMA 492/STF. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS RECURSAIS (ART. 85, § 11, CPC).

1. Controvérsia relativa à possibilidade de associação de loteamento urbano cobrar taxas de manutenção e conservação de proprietários não associados, com fundamento em cláusula de contrato-padrão registrado no fólio real, não assinado pelos adquirentes.

2. Inexistente violação do art. 1.022 do CPC: o acórdão estadual enfrentou de forma clara e suficiente as questões essenciais - aplicação do Tema 492/STF, ausência de adesão expressa e de registro do ato constitutivo após a Lei 13.465/2017 -, sendo desnecessário rebater um a um todos os argumentos.

3. Afastado o alegado cerceamento de defesa: o Tribunal de origem examinou os documentos (inclusive o contrato-padrão) e os reputou insuficientes para constituir obrigação contra os recorridos, diante da falta dos requisitos fixados pelo STF e do art. 36-A, parágrafo único, da Lei 6.766/1979.

4. À luz do Tema 492/STF, é inviável a cobrança de taxas de não associados, salvo (i) adesão expressa dos já possuidores ou (ii) registro, após a Lei 13.465/2017, do ato constitutivo com publicidade no Registro de Imóveis. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão recorrido no sentido da ausência de tais requisitos.

5. Cláusula 20, § 2º, do contrato-padrão prevendo pagamento semestral fixo (5 ORTNs), e não obrigação de rateio de despesas de manutenção; pretensão recursal exigiria reexame de provas e interpretação de cláusulas/efeitos registrários - providências vedadas em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).

6. Dissídio jurisprudencial não configurado: paradigmas tratam de hipóteses distintas e, em parte, são anteriores ao Tema 492/STF; incidência da Súmula 83/STJ, aplicável às alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da CF. Recurso especial conhecido em parte e improvido.