STJREsp 2.104.086
Contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado
Relator(a): Maria Isabel Gallotti
- Direito Civil
- Contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado
- Empreendimento de lazer
- Rescisão contratual por iniciativa do adquirente
- Contrato celebrado após a lei nº 13.786/2018
- Cobrança devida
Ementa
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA.
1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor.
2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão.
3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido.
4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos.
5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.
6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, após o voto-vista do Ministro Marco Buzzi dando parcial provimento ao recurso especial, divergindo em parte da relatora, por maioria, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. Votou vencido o Sr. Ministro Marco Buzzi. Votaram com a Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, João Otávio de Noronha e Raul Araújo. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Indexação
(VOTO VENCIDO) (MIN. MARCO BUZZI) "[...] a taxa de fruição/ocupação não pode ser cobrada de forma independente em caso de resolução de contrato de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento, porquanto eventuais quantias incidentes a tal título somente podem ser descontadas dos valores pagos pelo promitente comprador até o percentual limite especificado na lei e - o mais importante - até o limite do quanto efetivamente pago pelo adquirente desistente".