Compromisso de compra e venda de lote: rescisão contratual por iniciativa do adquirente

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO (ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. POSSIBILIDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 53 DO CDC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. A controvérsia cinge-se à validade da cláusula penal que estabelece a retenção de 10% sobre o valor total do contrato em promessa de compra e venda de lote celebrada após a vigência da Lei n. 13.786/2018.

2. A entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não instituiu um "direito adquirido ao abuso". A cláusula penal, ainda que pactuada nos limites da referida legislação, submete-se ao controle judicial e deve ser reduzida equitativamente se for manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 53 do CDC.

3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - diante da curta duração do ajuste e da inexistência de posse - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior, que admite a flutuação da retenção entre 10% e 25%. Incidência da Súmula n. 83/STJ. Recurso especial não conhecido.