Rescisão contratual em compra e venda de lote urbano

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO ART. 32-A, II, DA LEI N. 6.766/1979 (LEI N. 13.786/2018). RETENÇÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido em apelação cível, que deu provimento ao apelo da parte autora.

2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano com restituição das parcelas pagas, definição da base de retenção e forma de devolução sob a égide do Código de Defesa do Consumidor.

3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a restituição com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fixou juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e devolução em até 12 parcelas com carência de 12 meses, e estabeleceu sucumbência recíproca, com honorários de 10% em favor do autor sobre o valor a restituir e de 10% em favor das rés sobre o valor retido.

4. A Corte de origem fixou retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos, determinou devolução em parcela única, afastou a sucumbência recíproca e impôs sucumbência exclusiva da ré, com honorários de 15% sobre o valor a ser restituído.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o acórdão incorreu em omissão relevante e violou o art. 1.022, II, do CPC; (ii) saber se deixou de observar precedentes qualificados e o regime dos repetitivos, em afronta aos arts. 927, III, c/c 1.040 do CPC; (iii) saber se houve violação do art. 422 do Código Civil por ofensa à boa-fé objetiva e enriquecimento sem causa; (iv) saber se houve violação do art. 32-A, caput, II, IV, V e § 1º, da Lei n. 13.786/2018 quanto à retenção sobre o valor do contrato, tributos, corretagem e devolução parcelada; e (v) saber se há dissídio jurisprudencial apto a ensejar o conhecimento pela alínea c.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão enfrentou a Lei n. 13.786/2018, a base de retenção, a corretagem e a forma de devolução; a divergência com a tese da recorrente não caracteriza omissão.

7. Incide a Súmula n. 284 do STF para a alegação de afronta aos arts. 927, III, e 1.040 do CPC por deficiência de fundamentação.

8. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ obstam o reexame de cláusulas contratuais e matéria fática quanto à corretagem, além de se verificar deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF).

9. Ocorreu a ofensa ao art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 (Lei n. 13.786/2018), impondo a retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, com restabelecimento da sentença nesse ponto.

10. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255 do RISTJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e provido.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as questões relevantes. 2. A Súmula n. 284 do STF afasta alegações genéricas de violação dos arts. 927, III, e 1.040 do CPC. 3. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ obstam o reexame de cláusulas contratuais e matéria fática quanto à corretagem, além da deficiência de fundamentação. 4. Viola o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 o afastamento do critério legal da base de retenção, impondo-se a retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato e o restabelecimento da sentença nesse ponto. 5. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico, conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255 do RISTJ".

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 927, 1.029, § 1º, e 1.040; CC, art. 422; Lei n. 6.766/1979, arts. 32-A, caput, II, IV, V e § 1º; CDC, art. 47; RISTJ, arts. 255, §§ 1º e 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STF, Súmula n. 284; STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.708.753/DF, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgados em 30/6/2025.