Promessa de compra e venda de imóvel: restituição imediata e inviabilidade de devolução parcelada

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INVIABILIDADE DE DEVOLUÇÃO PARCELADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial por afastamento da violação do art. 1.022 do CPC, incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interpretação contratual e reexame de provas, e não conhecimento pela alínea c em razão do óbice aplicado à alínea a.

2. A controvérsia diz respeito a ação declaratória de rescisão de contrato c/c devolução de valores pagos e pedido de tutela de urgência, envolvendo promessa de compra e venda de lote urbano.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, afastou a nulidade da cláusula 2.4.4 do aditivo, determinou a restituição com correção e juros, e fixou a devolução em 12 parcelas conforme o § 1º do art. 32-A.

4. A Corte de origem julgou apelação e recurso adesivo, afastou a devolução parcelada, reconheceu a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos e distribuiu os ônus sucumbenciais, mantendo e reformando pontos da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a decisão monocrática examinou indevidamente parâmetro de cláusula penal, em detrimento da aplicação do § 1º do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 (Lei n. 13.786/2018), sobre restituição parcelada e prazo de carência; (ii) saber se incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a controvérsia é exclusivamente de direito; e (iii) saber se a Súmula n. 543 do STJ foi aplicada equivocadamente como sobreposição ao art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 543 do STJ aos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, impondo a devolução imediata e integral das parcelas pagas, sendo vedada a restituição de forma parcelada.

7. A multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC não decorre do mero desprovimento do agravo interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou da improcedência do recurso para autorizar sua imposição.

8. Não cabe majoração de honorários recursais no julgamento de agravo interno desprovido, por não inaugurar instância.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 543 do STJ aos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, impondo a restituição imediata e integral das parcelas pagas. 2. A multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC não decorre do mero desprovimento do agravo interno. 3. Não cabe majoração de honorários recursais no julgamento de agravo interno desprovido, por não inaugurar instância".

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 8º, 86, 926, 1.021, § 4º, e 1.022; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, § 1º; CF, art. 105, III, c; CDC, arts. 39 e 51, II, IV e IX.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, AREsp n. 1.834.089/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026; STJ, REsp n. 2.238.376/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025.