Rescisão contratual imobiliária C/C repetição de indébito

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. REDUÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EX OFFICIO E ÓBICES DE ADMISSIBILIDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por exigir interpretação de cláusula contratual e revolvimento de provas, por estar o acórdão alinhado à jurisprudência do STJ quanto à redução da cláusula penal (art. 413 do CC) e por ausência de prequestionamento.

2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c repetição de indébito e restituição de valores pagos, com revisão de cláusulas de promessa de compra e venda, rescisão do contrato, restituição de parcelas e encargos abusivos, parâmetros de correção e juros, e danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, revisou cláusulas de correção e multa moratória, declarou a resilição por iniciativa do autor, fixou multa de 20% sobre o valor do contrato, determinou restituição simples das parcelas e dos excessos, reconheceu compensação com IPTU e fixou honorários de 10% rateados.

4. A Corte de origem reformou parcialmente para condenar a autora excluída em honorários, reconhecer compensação entre parcelas/excessos e IPTU com retenção de multa por culpa do comprador, fixar juros moratórios a partir do trânsito em julgado, afastar capitalização anual por ausência de pactuação e redimensionar ex officio a cláusula penal para 20% sobre as parcelas pagas, excluídos os excessos; embargos de declaração rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve decisão surpresa por ausência de oitiva específica das partes na alteração ex officio da base de cálculo da cláusula penal (art. 10 do CPC); (ii) saber se houve julgamento extra petita ao redimensionar, de ofício, a cláusula penal (arts. 141 e 492 do CPC); (iii) saber se houve ofensa à coisa julgada e à preclusão ao alterar capítulo não impugnado da sentença (arts. 502, 503, 506, 507 e 508 do CPC); (iv) saber se houve ampliação indevida da devolutividade da apelação (art. 1.009, §1º, e art. 1.013, caput e §1º, do CPC); (v) saber se a redução da cláusula penal e a alteração de sua base de cálculo afrontaram os arts. 412 e 413 do CC e se o percentual de retenção deveria ser de 25% sobre as parcelas pagas; e (vi) saber se houve violação aos arts. 182, 389, 395, 408, 475 e 944 do CC por negar recomposição integral e adequada incidência da cláusula penal compensatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois, segundo a jurisprudência do STJ, a redução equitativa da cláusula penal prevista no art. 413 do CC é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício, não configurando decisão surpresa, julgamento extra petita ou extrapolação dos limites da devolutividade.

7. Incidem as Súmulas n. 7 do STJ e n. 5 do STJ quando a revisão pretendida demanda reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais.

8. Incide a Súmula n. 211 do STJ quanto às questões não apreciadas pelo Tribunal de origem, apesar dos embargos de declaração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ.

2. Incidem as Súmulas n. 7 do STJ e n. 5 do STJ quando a revisão pretendida demanda reexame de fatos e provas e interpretação de cláusulas contratuais. 3. Incide a Súmula n. 211 do STJ quanto às questões não apreciadas pelo Tribunal de origem, apesar dos embargos de declaração."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 10, 141, 492, 502, 503, 506, 507, 508, 1.009, §1º, e 1.013, caput e §1º; CC, arts. 182, 389, 395, 408, 412, 413, 475 e 944.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1888028/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1956912/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/5/2022; STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 211.