Alienação fiduciária de imóvel: nulidade da consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento, com aplicação, por analogia, das Súmulas n. 282 e n. 356 do STF, e indeferiu o efeito suspensivo por falta cumulativa de fumus boni iuris, periculum in mora e prévia admissão.

2. A controvérsia diz respeito a ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade, com pedido de anulação dos atos de consolidação e dos leilões, ou, subsidiariamente, indenização pelo valor atualizado do imóvel.

3. A sentença julgou improcedente o pedido e fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem manteve a sentença, conheceu parcialmente da apelação e, nessa extensão, negou provimento; majorou os honorários para 15% sobre o valor atualizado da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de vigência ao art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, por ausência de intimação pessoal para purga da mora; (ii) saber se os leilões são nulos por falta de comunicação das datas, horários e locais e por violação ao direito de preferência, com fundamento no art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à necessidade de intimação pessoal e de comunicação das datas dos leilões.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A alegação de nulidade da consolidação por ausência de intimação pessoal não foi enfrentada pelo acórdão recorrido, incidindo os óbices das Súmulas n. 282 e n. 356 do STF; não foram opostos embargos de declaração, nem indicada violação ao art. 1.022 do CPC para fins de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC).

7. A tese de nulidade dos leilões por extrapolação do prazo legal não prospera; o entendimento do STJ é que a inobservância do prazo do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 é mera irregularidade, atraindo a Súmula n. 83 do STJ. Quanto à falta de comunicação das datas e ao direito de preferência, também incidem as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF, por ausência de prequestionamento.

8. A análise da divergência jurisprudencial fica prejudicada pelos mesmos óbices aplicados à alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF quando a matéria federal não é enfrentada no acórdão recorrido e não há embargos de declaração, sendo indispensável a indicação de violação ao art. 1.022 do CPC para o prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC). 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ ao entendimento de que a extrapolação do prazo do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão é mera irregularidade e não acarreta nulidade."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 3º, 27, §§ 2º-A e 2º-B; CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 1.022, 1.025, 947, 85, § 11; Decreto-Lei n. 911/1969, art. 3º.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 282, 356; STJ, Súmulas n. 83, 211; STJ, AgInt no AREsp n. 2.744.477/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.151.273/GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.082.856/GO, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 3/10/2022; STJ, REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020.