Patrimônio de afetação em incorporação imobiliária

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE PENHORA PARA SATISFAÇÃO DE CRÉDITO VINCULADO À INCORPORAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento que permitiu a penhora de terreno afetado ao patrimônio de afetação.

2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento interposto contra decisão no cumprimento de sentença que indeferiu a penhora de terreno afetado ao patrimônio de afetação.

3. A Corte de origem concluiu pela possibilidade de penhora para satisfação de crédito do adquirente vinculado à incorporação, por não ser absoluta a impenhorabilidade do patrimônio de afetação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 31-A, caput e § 1º, da Lei n. 4.591/1964, por admitir a penhora de bem afetado para cumprir obrigação de devolução de valores ao adquirente após rescisão contratual; e (ii) saber se houve violação do art. 31-B da Lei n. 4.591/1964, em razão da anterior averbação da afetação, como causa impeditiva absoluta da constrição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. De acordo com a orientação jurisprudencial do STJ, o regime de afetação não é absolutamente impenhorável quando o crédito decorre da própria incorporação; a devolução de valores ao adquirente em razão de rescisão contratual é obrigação vinculada ao empreendimento. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

6. O art. 31-B não foi objeto de apreciação específica e fundamentada pelo Tribunal de origem, incidindo a Súmula n. 211 do STJ quanto ao não conhecimento do recurso especial no ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido autoriza a penhora do patrimônio de afetação para satisfação de crédito do adquirente decorrente da própria incorporação, em consonância com a interpretação do art. 31-A, § 1º, da Lei n. 4.591/1964. 2. Incide a Súmula n. 211 do STJ quanto à alegada violação do art. 31-B da Lei n. 4.591/1964, por ausência de prequestionamento específico".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-A, caput, § 1º, e 31-B; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 211; STJ, AgInt no AREsp n. 2163954/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024.