Venda em duplicidade de imóvel e prescrição trienal

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL E PRESCRIÇÃO TRIENAL. TEORIA DA ACTIO NATA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, em apelação cível, nos autos de ação indenizatória por venda em duplicidade de imóvel.

2. A controvérsia versa sobre pretensão indenizatória por danos materiais e morais decorrentes de segunda alienação do mesmo imóvel, registrada em 2016, após aquisição da autora por contrato particular de 1998, sem registro.

3. O Juízo de primeiro grau reconheceu a prescrição da pretensão indenizatória.

4. A Corte de origem manteve a sentença, negando provimento à apelação e majorando honorários, ao entender que o termo inicial da prescrição trienal ocorreu com a publicidade registral de 2016 e que a autora concorreu para o prejuízo por não registrar sua aquisição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se o termo inicial do prazo prescricional trienal, previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil, deve observar a teoria da actio nata subjetiva, com início na ciência inequívoca do dano e de sua autoria (art. 189 do Código Civil), e não na data da averbação de 2016, como fixado no acórdão recorrido; (ii) saber se a responsabilidade civil por venda duplicada pode ser afastada pela ausência de registro da primeira aquisição, à luz do art. 1.245, caput e § 1º, do Código Civil e dos deveres de boa-fé objetiva; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à definição do termo inicial da prescrição e ao regime jurídico aplicável à venda duplicada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a teoria da actio nata, em sua vertente subjetiva, porque, na espécie, o acórdão recorrido contrariou a jurisprudência desta Corte ao fixar o termo inicial da prescrição na data da averbação, quando o prazo trienal do art. 206, § 3º, V, do Código Civil se inicia com a ciência inequívoca do dano e de sua autoria, nos termos do art. 189 do Código Civil.

7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, a fixação da data exata da ciência inequívoca da segunda alienação demanda revolvimento do conteúdo fático-probatório, devendo o Tribunal de origem definir o marco temporal da prescrição à luz das provas dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a teoria da actio nata subjetiva (art. 189 do Código Civil) para a definição do termo inicial da prescrição trienal da pretensão indenizatória por venda em duplicidade de imóvel (art. 206, § 3º, V, do Código Civil). 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar, em recurso especial, a fixação da data da ciência inequívoca do dano e da autoria, competindo ao Tribunal de origem verificar o marco temporal e a ocorrência de prescrição."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 187, 189, 205, 206, § 3º, V, 927, 944 e 1.245, caput e § 1º; CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 489 e 1.022.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, AREsp n. 3.090.309/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/3/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 1.691.596/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022; STJ, REsp n. 1.347.715/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/11/2014; STJ, AgInt no AREsp n. 3.030.098/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 1/6/2026.