Contrato de locação na modalidade built to suit: cláusula penal

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MODALIDADE BUILT TO SUIT. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. APLICABILIDADE.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, o qual foi interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.

2. O acórdão recorrido tratou de controvérsia acerca da exigibilidade e da redução de multa por descumprimento contratual em contrato de locação não residencial na modalidade built to suit, com fundamento nos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento ilícito, aplicando o art. 413 do Código Civil.

3. A agravante sustenta que a decisão monocrática deve ser reformada, pois o acórdão recorrido teria negado vigência ao art. 54-A da Lei n. 8.245/1991, que determina a prevalência das condições livremente pactuadas nos contratos da modalidade built to suit, e que tal dispositivo deveria prevalecer sobre a regra geral do art. 413 do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se, em um contrato de locação na modalidade built to suit, a cláusula penal livremente pactuada entre as partes pode ser reduzida pelo Poder Judiciário com base no art. 413 do Código Civil, ou se a regra do art. 54-A da Lei n. 8.245/1991 impõe a sua observância irrestrita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A autonomia da vontade nos contratos empresariais, embora deva ser prestigiada, não é absoluta, sendo mitigada por normas de ordem pública que asseguram a função social do contrato, a boa-fé objetiva e coíbem o enriquecimento sem causa.

6. O art. 413 do Código Civil, que impõe ao juiz o dever de reduzir equitativamente a penalidade se esta for manifestamente excessiva, é norma cogente e pode ser aplicada inclusive de ofício.

7. A previsão do art. 54-A da Lei n. 8.245/1991, ao dispor que "prevalecerão as condições livremente pactuadas", visa conferir maior liberdade e segurança aos contratos built to suit, mas não os torna imunes ao controle de abusividade.

8. A liberdade contratual não pode servir de escudo para a manutenção de obrigações desproporcionais que gerem enriquecimento indevido a uma das partes.

9. A aplicação do art. 413 do Código Civil não nega vigência ao art. 54-A da Lei n. 8.245/1991, mas realiza uma interpretação sistemática do ordenamento jurídico, harmonizando a autonomia privada com princípios contratuais basilares, como a boa-fé objetiva.

10. A ausência de novos subsídios capazes de alterar os fundamentos da decisão agravada faz subsistir o entendimento nela firmado.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.