Locação comercial: contrato prorrogado por prazo indeterminado

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA E DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. INDENIZAÇÃO POR FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissão do recurso especial, fundada na inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, na conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte (Súmula n. 83 do STJ) e nos óbices ao reexame de fatos e de cláusulas contratuais (Súmulas n. 7 e 5 do STJ).

2. A controvérsia surgiu em ação renovatória de locação comercial julgada conjuntamente com ação de despejo por denúncia vazia.

3. O Juízo de primeiro grau julgou procedente o despejo e parcialmente procedente a renovatória para condenar a locadora ao pagamento de indenização por fundo de comércio.

4. A Corte de origem rejeitou o cerceamento de defesa, reconheceu nulidade parcial da sentença quanto ao fundamento do fundo de comércio, aplicou a teoria da causa madura, negou provimento ao recurso do locatário e deu provimento ao recurso da locadora para julgar improcedente a ação renovatória, mantendo o despejo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a prorrogação legal do art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991 preserva a natureza escrita do contrato e afasta a decadência do art. 51, § 5º, garantindo a renovatória ou a indenização do art. 52, § 3º; (ii) saber se ocorreu negativa de prestação jurisdicional e incorreta aplicação do art. 1.013, § 3º, do CPC; (iii) saber se a perda do ponto comercial gera indenização pelos arts. 402, 403, 421-A, 422 e 884 do CC; (iv) saber se houve má valoração da prova à luz do art. 371 do CPC; e (v) saber se está configurado o dissídio jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 284 do STF porque não foram opostos embargos de declaração na origem, relativamente à alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC por negativa de prestação jurisdicional.

7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão de reconhecer o direito à renovatória ou à indenização demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à cronologia contratual, ao decurso do prazo do art. 51, § 5º, da Lei n. 8.245/1991 e aos lucros cessantes.

8. Incide a Súmula n. 5 do STJ porque o exame pretendido pressupõe interpretação das cláusulas dos contratos de locação e sublocação, vedada nesta instância extraordinária.

9. Não se verifica a alegada violação do art. 1.013, § 3º, do CPC, pois o Tribunal estadual julgou o mérito à luz da causa madura, diante da suficiência instrutória reconhecida no acórdão recorrido.

10. Não se verifica a alegada violação dos arts. 402 e 403 do CC, ante a ausência de demonstração de prejuízo efetivo e de nexo causal imputável às recorridas, sendo inviável reconhecer lucros cessantes hipotéticos.

11. Não se verifica a alegada violação do art. 371 do CPC, porque o acórdão apreciou a prova e concluiu que a longa exploração do comércio não afasta os requisitos objetivos dos arts. 51 e 52 da Lei n. 8.245/1991.

12. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, por ausência de similitude fática com os paradigmas e pela incidência dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quando a parte suscita negativa de prestação jurisdicional sem opor embargos de declaração na origem. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o recurso demanda o reexame do acervo fático-probatório para afastar a decadência do art. 51, § 5º, da Lei n. 8.245/1991 ou reconhecer lucros cessantes. 3. Incide a Súmula n. 5 do STJ quando o exame recursal exige interpretação de cláusulas contratuais de locação e sublocação. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer sem similitude fática, notadamente quando presentes os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 5. Não ocorre ofensa ao art. 1.013, § 3º, do CPC quando o tribunal julga o mérito por causa madura, diante da suficiência da instrução. 6. Não se verifica a violação dos arts. 402 e 403 do CC sem prova de prejuízo efetivo e nexo causal. 7. Não há ofensa ao art. 371 do CPC quando a prova é apreciada e se conclui pela ausência dos requisitos dos arts. 51 e 52 da Lei n. 8.245/1991."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 51, § 5º, I, II e III, 52, § 3º, 56, parágrafo único, e 57; CPC, arts. 371, 489, § 1º, I, IV e VI, 1.013, § 3º, 1.022 e 85, § 11; CC, arts. 402, 403, 421-A, 422 e 884; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmula n. 284; STJ, AREsp n. 3.097.258/AP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 1.681.738/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/11/2020.