Anulação de cláusula de convenção de condomínio: decadência

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão que reconheceu a nulidade de cláusula de convenção de condomínio que previa a redução do valor das taxas condominiais para unidades ainda não comercializadas pela construtora e condenou a construtora ao pagamento das diferenças de taxas condominiais.

2. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a legalidade da convenção e a ausência de imposição pela construtora. O Tribunal a quo reformou a sentença, declarando a nulidade da cláusula por violação da regra da proporcionalidade e oneração dos demais condôminos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão anulatória da cláusula de convenção de condomínio está sujeita ao prazo decadencial de 4 anos, conforme o art. 178, II, do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O prazo decadencial de 4 anos para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento começa a fluir da data da realização do ato anulável, e não da ciência do erro ou prejuízo.

5. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo.

6. No caso, a cláusula era de conhecimento dos condôminos desde a constituição do condomínio em 2013, e a ação foi ajuizada em 2018, ultrapassado o prazo de 4 anos, configurando-se a decadência da pretensão anulatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido e pronunciar a decadência.

Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial para anulação de cláusula de convenção de condomínio por vício de consentimento é de 4 anos, contados da celebração do ato. 2. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo".

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 178, II; Código Civil, art. 1.334.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 260; STJ, REsp n. 1.965.312/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.185.790/MA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, REsp n. 1.862.218/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/10/2022; STJ, REsp n. 1.630.108/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018; STJ, AgRg no REsp n. 1.336.995/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 25/6/2013.