Após o final do contrato de financiamento o mutuário tem um ano para cobrar, pela via judicial, a cobertura securitária por vício de construção (conhecido por vício oculto), no caso de apólice pública vinculada ao SFH - Sistema Financeiro de Habitação.
O ideal é que o mutuário faça a cobrança do seguro pelo vício oculto durante o prazo do financiamento ao qual o seguro está vinculado, no entanto, não o fazendo, só terá no máximo até 1 ano depois do término do contrato para fazê-lo, do contrário torna-se inviável a pretensão de acionar o seguro por vícios de construção anos depois do fim do financiamento.
E foi neste sentido que a STJ - Superior Tribunal de Justiça, através da sua Quarta Turma, por maioria, seguindo o voto da ministra Isabel Gallotti, rejeitou o recurso de um grupo de proprietários que pretendia usar o seguro habitacional para reparar problemas estruturais dos imóveis 8 (oito) anos depois da quitação dos contratos.
A compra das unidades de um conjunto habitacional foi comprada em 1980, através de financiamento, o qual foi devidamente quitado no ano 2000, portanto, 8 (oito) anos depois, quando vieram reclamar dos vícios de construção, e para tanto acionaram a companhia seguradora responsável pela apólice vinculada ao financiamento.
O TJPR - Tribunal de Justiça do Paraná reconheceu a prescrição do direito dos proprietários em mover a ação judicial, considerando o prazo prescricional de 1 ano previsto na alínea “b” do inciso II do parágrafo 1º do artigo 206 do Código Civil.
Ao proferir seu voto, a ministra Isabel Gallotti fez uma longa explanação sobre as peculiaridades do seguro habitacional vinculado ao financiamento, utilizado no Brasil desde a criação do SFH pela Lei 4.380/1964.
Uma das características apontadas pela magistrada é a cobertura para danos decorrentes de eventos futuros e incertos, decorrentes de fatores externos, não incluídos os vícios de construção. Para que estes sejam considerados compreendidos na cobertura, destacou, é imprescindível que haja cláusula nesse sentido.
“Não é inerente à natureza do contrato de seguro a cobertura de vício intrínseco à coisa. Ao contrário, trata-se de risco não coberto, salvo disposição contratual explícita”, afirmou Gallotti ao lembrar que, em regra, a responsabilidade por defeito de construção é do construtor e de seus responsáveis técnicos.
A ministra explicou que o caso em julgamento era referente a apólice pública, não mais disponível depois das alterações legislativas que restringiram o seguro habitacional à contratação de apólices privadas.
Na apólice privada – assinalou –, o risco é da seguradora; na apólice pública, o risco é garantido por um fundo e submetido a normas de direito público, sendo inviável aplicar o Código de Defesa do Consumidor para eventual responsabilização desse seguro quanto aos vícios de construção, tendo em vista que não era um serviço contratado livremente no mercado, mas imposto por lei, com regras estabelecidas pela autoridade pública.
“Penso que princípios gerais como a boa-fé objetiva, lealdade e confiança recíproca não podem justificar a obrigação de cobertura de sinistros expressamente excluídos pela apólice de seguro habitacional”, afirmou ela.
A regulamentação da apólice pública – comentou Isabel Gallotti – exclui, como regra geral, a cobertura de vícios de construção, mas há exceção.
“Em prol do equilíbrio da apólice única só haverá a cobertura de vício intrínseco ao imóvel caso se trate de financiamento concedido a mutuário final (pessoa física) e ainda não decorrido o prazo legalmente previsto para a responsabilidade objetiva do construtor (cinco anos do habite-se), exigindo-se, também, seja o responsável identificado, localizado e não falido.”
De conformidade com o entendimento da ministra, a cobertura irrestrita de vícios de construção, por períodos mais longos do que a responsabilidade do próprio construtor, e em termos não estipulados na apólice, tornaria o seguro sem base atuarial, inviabilizando financeiramente o SFH.
Ela destacou que, uma vez extinto o contrato de financiamento, extingue-se necessariamente o contrato de seguro a ele vinculado, cuja finalidade é assegurar a evolução normal do financiamento, garantindo que as prestações continuarão sendo pagas em caso de morte ou invalidez do mutuário e que o imóvel dado em garantia à instituição financeira não perecerá durante a execução do contrato.
E neste sentido, afirmou Gallotti, com a quitação do financiamento extingue-se também o contrato de seguro e cessa o pagamento do prêmio. Ela lembrou que nada impede o mutuário de adquirir uma segunda apólice para obter cobertura mais ampla, que supere o período do financiamento e abranja outros tipos de risco.
A ministra em seu julgamento citou precedentes do STJ - Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, sendo o vício oculto percebido apenas depois da extinção do contrato, a seguradora tem o dever de cobrir o dano.
De acordo com ela, a jurisprudência do tribunal considera que os vícios ocultos, que se consolidam ao longo dos anos, dificultam a demarcação do momento exato de sua ciência pelo mutuário e do início do prazo prescricional; por isso, adotou-se o entendimento de que esse prazo é de um ano, e começa a contar quando a seguradora, comunicada do problema, deixa de pagar a indenização.
Entretanto, para ministra Gallotti, a postergação indefinida do termo inicial da prescrição, além de incoerente com a finalidade do seguro, “acarreta insustentável ônus ao sistema, inviabilizando a constituição das reservas técnicas necessárias ao seu equilíbrio”.
Mesmo considerando que a extinção do contrato não dispensa a seguradora das obrigações constituídas em sua vigência, a ministra apontou a necessidade de se observar o prazo legal de um ano para a prescrição das ações de mutuários destinadas a cobrar o seguro vinculado ao SFH - Sistema Financeiro de Habitação.
“Não se podendo precisar a data exata da ciência do defeito de construção ensejador do sinistro, o prazo anual de prescrição inicia-se a partir do dia seguinte ao término da vigência do contrato de financiamento”, finalizou a magistrada.
Para os leitores que tenham interesse em maiores detalhes do caso, segue o número do processo no STJ - Superior Tribunal de Justiça.
Processo: REsp 1743505
(Matéria escrita e publicada pelo advogado Sérgio Marcelino Nóbrega de Castro).
